요즘 TV에 전세금 사기에 대해서 많이 보도하고 있어, 집을 구하는 분들은 전세금을 떼일까 걱정이 많으시리라 생각 됩니다. 얼마전에 전세계약을 할 일이 있어, 임차인이 전세금을 안전하게 지키는 방법에 대해서 공부하였습니다. 우리나라는 세입자를 보호할 수 있도록, 여러가지 안전망을 구축하고 있으니, 포스팅을 보시고 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 잠깐 귀찮음으로 인해, 또는 소액을 아낄려다 큰 돈을 잃는 일이 없도록! 아는 만큼 힘이 되길 바랍니다.
그럼, 최대한 간단하게 적어볼게요. 전세 보증금을 안전하게 지키는 방법에 대해서 알아보겠습니다.
1. 계약하는 사람이 집주인 본인인지 확인해야 합니다.
- 등기부 등본에 나와 있는 집의 소유주가 계약하는 사람과 일치하는 지 반드시 확인하여야 합니다. 재임대를 하는 경우도 더러 있습니다만, 일반 아파트 전세 계약에서는 드문일이고, 위험도가 높으니 피하시는 것이 좋습니다.
- 대리인이 와서 계약을 할 시에는, 위임장과 인감증명서, 신분증을 반드시 확인하고, 신분증을 복사하여 공인중개사 등이 꼭 보관하고 있어야 합니다.
2. 계약금이나 잔금을 송금 할 때, 계좌도 집주인의 본인 명의의 금융 계좌임을 확인해야 합니다.
- 다른 사람 통장으로 송금하는 일이 없도록 꼭 확인해야 합니다.
3. 등기부등본을 확인해야 합니다.
- 등기부등본은 토지나 건물의 권리관계, 득실 변경에 대한 공적 장부입니다. 요즘엔 본인이 인터넷 또는 어플로 발급할 수 있지만, 공인중개사를 통해서 요청하여 확인하는 것이 좋습니다. (궁금한 부분을 설명해주시기도 합니다.)
- 표제부는 건물에 대한 사항이 나와 있는데, 자기가 입주하려는 동호수 등을 정확하게 일치하는지 여부를 확인하고 계약을 체결해야 합니다.
- 갑구는 집의 소유권에 대한 사항이 나와 있는데, 소유권자가 계약자와 일치하는지, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 되도록 깨끗한 내역을 지닌 집을 선택하셔야 합니다.
- 을구는 저당, 전세권 등이 나와 있습니다. 저당이나 전세권이 많이 설정되어 있느면, 집이 경매로 넘어갔을 때, 내가 순위가 뒤로 밀리기 때문에 돈 받기가 힘들어 질 수도 있습니다.
- 등기부 등본은 계약하기 직전 공인중개사를 통해 확인하고, 입주하면서 잔금을 치르는 날에도 다시 확인해야 합니다. 그 사이에 사기 치는 사람들이 있을 수 있습니다.
4. 공인중개사를 통해서 계약합니다.
- 그럴 일은 없겠지만, 집주인과 임차인이 직접 붙어서 계약하게 되면, 위험성이 큽니다. 중개사 수수료를 아깝다고 생각하지 마시고, 꼭 공인중개사를 통해서 전세 계약을 체결하시길 바랍니다.
5. 이사날짜는 계약하기 전에 협의를 끝내십시오.
- 지금 살고 있는 사람들이 언제 나갈 것인지, 내가 언제 이사할 수 있는 지 등 집주인과 입주일자에 대해서, 확정을 받고, 계약서상에 대략적인 내용을 기재해두는 것이 좋습니다.
6. 계약 특약사항은 반드시 상호 협의하여 계약서 안에 기재되도록 합니다.
- 보통 2년 계약으로 진행하지만, 기간이 길 수도 있고, 하차 수리에 대한 부분, 저당권 등 권리 설정을 안한다는 사항 등 다양한 특약 사항들을 잘 챙겨서 공인중개사 및 집주인과 협의를 하여 계약서에 기재하면 후에 시시비비가 생기지 않을 것 입니다.
7. 전세자금 대출 유무에 대해서 집주인과 확인한다.
- 전세자금 대출을 하면 금융기관에서 집주인에게 송금하고, 통보가 가기 때문에, 이에 대한 사항을 계약전에 협의 해야합니다. 거의 없지만 전세대출을 꺼려하는? 집주인도 있습니다.
8. 주민등록 / 전입신고 하기
- 전입 신고는 세대가 해당 거주지로 이동한다는 신고 입니다. 행정복지센터에서 할 수 있습니다.
- 이사하는 날. 꼭 전입신고를 하셔야 '대항력 : 내가 그집에 임대차 했음을 주장'이 생깁니다.
- 전입신고 하시기 전에 등기부 등본을 떼보고, 내가 계약한 집이 맞는 지 꼭 확인 합니다.
9. 전세계약서 확정일자 받기
- 확정일자란 계약서를 공공 기관에서 법률상 인정한다는 뜻이고, '우선변제권 : 경매 또는 공매로 집이 팔리면 보증금을 변제받는 권리가 생김' 이 생깁니다. 물론 순위에 따라서 밀릴 수 있겠죠?
- 전입신고 하러 갔을 떄 확정일자도 함꼐 받으면 좋습니다.
10. 전세권 설정하기 or 전세금보장신용보험 가입하기
- 둘 중에 하나만 하셔도 되는데, 전세권 설정은 집주인의 동의를 얻어서 등기부에 전세권을 설정하는 것이라, 다소 절차가 까다로울 수 있습니다.
- 보증보험은 보험사에서 내 보증금에 대해서 보증을 서주고, 무슨일이 생기면 보험금으로 내 전세보증금을 지급해줍니다.
11. 임대차 계약 신고 (21년 6월1일부터! 꼭 하도록 바뀜)
- '주택 임대차 계약 신고제'가 실시 되었습니다. 임대차 계약 하면 내용을 정부에 신고해서, 세입자를 보호하려는 정책입니다. 집주인과 세입자 둘중에 한명만 하면 되고, 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야한다고 합니다.
- 관할 동주민 센터 또는 인터넷으로도 가능하다고 합니다.
국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템
rtms.molit.go.kr
- 신고하면, 위에서 9번에 설명한 계약서에 대한 확정일자도 같이 되기 떄문에, 따로 개념을 알 필요는 없어진 것 같습니다.
저도 전세계약을 처음 제대로 해보는 지라, 여기저기 많이 찾아보았는데 도움이 되셨길 바랍니다.
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